HIPOTECAS

La crisis de las hipotecas pasa factura a La Caja Castilla-La Mancha (CMM) que se convierte en la primera entidad bancaria en ser intervenida por el Estado.

Caja Castilla tiene bastante patrimonio por lo que no ha quebrado, pero su falta de liquidez transitoria, ha hecho intervenir al Gobierno español, haciendose cargo de la administración de la misma y aportando 9.000 millones de euros por mediación del Banco de España para dar esa solvencia que necesita CMM.

Caja Castilla había concedido fuertes hipotecas y préstamos de riesgo ya no a a particulares sino a inmobiliarias importantes entre las que se encontraba Martinsa-Fadesa en concurso de acreedores actualmente.

El Gobierno rápidamente ha salido dando voces de que los ahorros que se tienen en CMM están garantizados.

¿Será Caja Castilla la única entidad bancaria insolvente?

Mientras el número de hipotecas firmadas en España, descendió hasta el mes de enero en un 38,7%, en Ceuta creció un 52 % respecto al mismo período de 2008, situándose en 134 fincas.

Este es el único caso en el panorama inmobiliario nacional en el que siguió aumentando el número de hipotecas vivienda.

También aumentó el importe medio de las hipotecas firmadas en la Ciudad Autónoma, que fue de 126.127 euros, un 15,5 por ciento más que el año pasado.

El Euríbor de las hipotecas está más bajo que nunca, en los niveles del 1,8%. Así que en marzo, el euribor mensual estará por debajo del 2%, lo que representará una bajada importante para los que tengan que renovar ahora.

¿Pero qué pasa con los que han renovado en septiembre cuando el euribor estaba por encima del 5%?

Si eres un buen cliente, habla con tu banco e intenta negociar.
Si tienes la nómina domiciliada, gastos, pagas regularmente tus cuotas, etc, probablemente consigas renegociar el tipo de interés para no dejarte escapar.
Si no lo consigues puedes hacer números para subrogar la hipoteca a otra entidad financiera, y cuando tengas los datos, se lo comunicas a tu banco actual, y entonces es muy probable también que te ofrezcan las mismas condiciones para que no te vayas.

Son las ventajas de ser un buen cliente.

El tipo medio de interés de las hipotecas fue del 5,64% en enero, con un crecimiento del 10,2% respecto a enero del año pasado y del 1,1% respecto a diciembre de 2008, a pesar de la caída del euribor a mínimos históricos. 
En las cajas de ahorros el tipo fue del 5,72% y el plazo medio de 23 años, mientras que los bancos prestaron a un tipo de interés del 5,63% y un plazo medio de 20 años.
Los datos del sector son muy negativos, ya que el número de hipotecas constituídas fue de 53.017 el pasado mes de enero, lo que supone una caída del 43,5% respecto a hace un año, según la estadística de hipotecas publicada hoy por el Instituto Nacional de Estadística  y el importe medio ha descendido a 122.000 euros.

Y ese importe que las entidades financieras prestaron para las hipotecas se acercó a los 6.473 millones de euros, con un descenso del 51,7% sobre el ejercicio 2008.

El banco Santander ha llegado a un acuerdo con los promotores de viviendas de tal modo que concederá hipotecas a los futuros compradores, si aquellos realizan una rebaja del 20% sobre la tasación que se hizo en su día para concederles los créditos para realizar las obras.

Se estima que la medida podría afectar a 5.000 viviendas, para favorecer su venta.
Si los promotores sólo realizasen un descuento del 10%, entonces la hipoteca solo se concedería por el 90% del valor de tasación.

Las condiciones se harían a 35 años, sin entrada, y con el euribor mas un punto de diferencial.
Así el banco Santander podría recuperar los créditos que muchos promotores ahora no pueden devolver al tener las casas en stock.

Y el euribor referenciador de las hipotecas sigue bajando y marcando mínimos históricos; un 1,857 % diario que aliviará los bolsillos de muchos españoles que tengan que renovar su hipoteca.

Así, las hipotecas suscritas hace un año por un importe de 150.000 euros que se revisen el próximo mes experimentarán reducciones de 2.500 euros, y para aquellas cuyo importe se elevaba a 300.000 euros, el ahorro será de cerca de 5.000 euros, un recorte de 400 euros mensuales en el pago de la hipoteca.

Y encima los mensajes no pueden ser más tranquilizadores, pues está previsto que pueda bajar aún más, ya que el tipo de interés del dinero puede todavía disminuír.
Cuando ya falta poco para que termine el mes de marzo, el nivel del euribor mensual marcará un registro histórico.

Las llamadas hipotecas inversas están en aumento y creciendo en popularidad.

Las bajas rentas que tienen muchos pensionistas y que son propietarios de su vivienda animan a contratar este producto.

La hipoteca inversa es un crédito con garantía hipotecaria dirigido a mayores de 65 años en el que la entidad financiera paga una cantidad mensual garantizada (temporal o vitaliciamente) al titular, sin que éste ni sus herederos pierdan la propiedad de su vivienda.

En el caso de un hombre de 76 años con una vivienda valorada en 450.000 euros podría obtener una renta de unos 1.200 euros mensuales, y de forma garantizada hasta su fallecimiento.

Los herederos tienen dos opciones, devolver las cantidades a la entidad financiera para quedarse la propiedad, como una hipoteca normal o que la entidad financiera venda la vivienda, liquide la deuda y devuelva la cantidad sobrante.

La edad máxima para contratar este tipo de hipotecas está entre los 89 y 95 años, según cada entidad. Así, los pensionistas pueden disfrutar de unos ingresos extras mientras siguen viviendo en su casa  y destinar esos ingresos extras a cuidados asistenciales, ocio y viajes, o pueden alquilar su casa para pagarse una residencia.

Hace unos meses el presidente Zapatero anunciaba una de las medidas anticrisis: la moratoria de 2 años para las hipotecas de los parados, que supuestamente beneficiaría a medio millón de familias.

Pues resulta que tan sólo 56 parados han logrado beneficiarse de esta medida.
Estaba previsto que la iniciativa entrara en vigor el pasado 1 de enero. Pero, a la vista de que un mes después las entidades financieras no habían concedido ni una sola moratoria, el Gobierno pospuso su puesta en marcha hasta el 1 de marzo. Desde entonces, poco más de medio centenar de familias disfrutan de la moratoria, según dijo ayer el ICO.

Las entidades financieras se defienden afirmando que el porcentaje del que el Estado se haría cargo ha ido variando. Primero era el 50%, luego el 100%, más tarde fue el 8% y ahora está en el 12%”.

También, antes que conceder la mora a los desempleados, las cajas de ahorro prefieren desplegar sus propias soluciones a aquellos que ya no pueden pagar sus hipotecas, como por ejemplo, la de recomprar el piso a cambio de que el cliente continúe viviendo allí como inquilino.

Otra de las pegas es que el bajo número de peticiones se debe también a lo estricto de los requisitos fijados por el Gobierno ya que muchas de las hipotecas superan los 200.000 euros y sólo se pueden acoger a la moratoria los que tengan una inferior a 170.000 euros.

A pesar de estos nefastos resultados, el gobierno dice que no está mal para empezar.

La crisis económica y la bajada del euribor, provocaron que una de cada tres hipotecas registradas en Asturias se renegociaran; en total 5.167 de las 17.244 hipotecas existentes en 2008, y la mayoría fue en el último trimestre.

El 75% de las hipotecas se mantuvieron en el mismo banco, cambiando las condiciones, ya sea ampliando o reduciendo el plazo, modificando el tipo de interés o ampliando el importe de las mismas.
El 25% restante optó por una subrogación a otra entidad financiera.

Pero ahora, es más difícil renegociar los créditios en las principales entidades financieras que operan en Asturias y más complicado solicitar un nuevo préstamo, ya que en los últimos meses se han ampliado los diferenciales, los intereses que cobran las entidades financieras por los nuevos créditos, según datos del Banco de España.

Hasta hace poco los bancos y entidades financieras se lanzaban a conseguir que los clientes trajeran sus hipotecas desde otro banco (subrogacion de hipotecas) mediante grandes ofertas.

Pero ya no es así. Primero por que exigen máxima solvencia para conceder una hipoteca o aceptar la subrogación. Además ya el diferencial es mayor que antes, que ofrecían hasta el euribor + un 0,15%.

Y hay que añadir los gastos de cancelación que supone un mínimo del 90,5%, más los gastos de notario, impuestos, etc, puede suponer unos 3.000 euros para una hipoteca de 150.000 euros.
Por eso muchos usuarios se esperan a la renovación para que se les aplique el nuevo euribor.

Esperemos que el euribor, en mínimos históricos, siga esa senda para que todos nos veamos beneficiados a la hora de revisar la hipoteca.
Hasta entonces los que obtienen pingues beneficios son precisamente las entidades financieras, que siguen cobrando cuotas del 6%, a pesar de que el precio del dinero esté por debajo del 2%.

A pesar de todo es cuestión de hacer números.

La fuerte bajada del euríbor, en sus niveles más bajos desde hace 50 años, permitirá a las familias españolas ahorrar hasta 25.000 millones de euros y contribuirá a reducir la morosidad, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE) .

Aunque el descenso del precio del dinero no impulsará la venta de viviendas durante todo este año debido a la crisis económica y a que el desempleo superará ampliamente la barrera de los cuatro millones en 2009.
No obstane, pese al desplome de la construcción y del sector inmobiliario, el volumen de préstamos hipotecarios gestionados en España el año pasado alcanzó los 1.089.200 millones de euros, lo que supone un aumento del 4% en relación al ejercicio anterior.

El presidente de la AHE, Gregorio Mayayo, destacó ayer en las instalaciones de Caja de Granada, que quien quiera acceder ahora a una vivienda, se encuentra con magníficos tipos de interés y una amplia oferta inmobiliaria. También señaló que los tipos volverán a subir en cuanto empiece la recuperación de la economía.